Какие документы должны быть у владельца земельного участка при его продаже (садовое общество, отдельно стоящий участок, участок в черте города и загородом).
Договоры купли-продажи земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.
Таким образом, применительно к договору купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности). Поэтому правильно говорить не о документах, которые должны быть у владельца земельного участка при продаже, а о документах, необходимых для регистрации права собственности на земельный участок на имя покупателя.
Независимо от того, где находится земельный участок, перечень документов, необходимый для регистрации права собственности на приобретенный участок будет одинаковым и должен включать в себя:
- Документ-основание для приобретения права собственности на земельный участок.
- Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
- Документ об оплате государственной пошлины.
- Договор купли-продажи земельного участка.
- При необходимости, согласие супругов на сделку и доверенности представителей сторон.
Документы-основания для приобретения права собственности на земельный участок могут быть различными. Среди стандартных видов документов (договор, свидетельство о праве на наследование, копия решения суда, устанавливающего права на земельный участок с отметкой о вступлении его в законную силу) можно разучить и специфические, относящиеся только к земле и выданные до 31 января 1998 г, то есть до вступления в силу закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- Государственные акты, выданные в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», выдавались до 29 октября 1993.
- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177 (выдавалось до 27 октября 1993 г.); (выдавались до создания в конкретном регионе регистрационных палат).
- Свидетельство на право собственности на землю, выданное на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», выдавалось до вступления в действие ФЗ от 21.07.97 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в отдельных субъектах Федерации — до 10 января 2000 г.).
Отсутствие у продавца выдаваемого сейчас Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость (форма, утвержденная постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, выдается учреждениями юстиций, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)) в отношении продаваемого участка не может быть препятствием для совершения сделки и регистрации права на земельный участок на имя покупателя, если у продавца имеется одно из выше приведенных свидетельств п.п. А-В. Однако покупателем не рекомендуется приобретать участки, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП. Наличие такой регистрации гарантирует, что документы, указанные в пунктах А-В, подлинные, выданные в соответствии с законом, а сами участки после выдачи соответствующих документов не были отчуждены (переоформлены) в отношении иных лиц. Таким образом, право на земельный участок рекомендуется зарегистрировать (перерегистрировать) в ЕГРП в местном учреждении Росрегистрации. Для этого понадобятся документы, указанные в пунктах 1-3.
Кадастровая карта (план) содержит: — кадастровый номер земельного участка; — местоположение (адрес) земельного участка; — площадь участка; — категория земель и разрешенное использование земельного участка; — описание границ участка и их отдельных частей; — экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; — качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; — наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); — зарегистрированные вещные права на земельный участок; — ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.
Кадастровая карта выдается в территориальном органе земельного кадастра (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – Роснедвижимость)
Для получения кадастровой карты необходимо будет предоставить межевое дело с описанием. Делают его специализированные геодезические организации, список и координаты которых, как правило, можно получить в местных органах Роснедвижимости.
При сборе и оформлении земельных документов чиновники «на местах» часто требуют сначала переоформить старые документы через местную регистрационную палату, получив свидетельство о государственной регистрации прав образца 1998 года, а только после этого собирать справки для отчуждения участка (все равно, пустого или со строениями). В соответствии с Законом о госрегистрации так делать следует только в том случае, если свидетельство старого образца (из перечисленных в начале ответа на вопрос) было выдано после ввода в действие вышеупомянутого Закона (01.02.1998г.). Все документы, полученные собственником участка до указанного срока, имеют юридическую силу и никакому предварительному переоформлению не подлежат.
Николай Овечкин, начальник юридического отдела ЗАО «ВТК» г.Москва / Газета “Рынок недвижимости. Казань и Татарстан» / www.rn-kazan.ru