Сегодня в Казани реализуется сразу несколько амбициозных проектов в области высотного строительства. Однако финансовый кризис, который заставил банки пересмотреть свои кредитные программы или вовсе свернуть их, вносит коррективы и на стройплощадки небоскребов.Татарстан намеревается пересмотреть собственные строительные планы на ближайшие три года, а специалисты и вовсе заявляют о стагнации рынка в России.
Так что же происходит на стройках Казани? Как подрядчики переживают финансовый кризис? Эти вопросы газета «Бизнес Онлайн» задала генеральному директору ООО «Казанское специализированное строительно-монтажной управление «Союзшахтоосушение» Рустему Зайнуллину.
Визитная карточка ООО КССМУ «Союзшахтоосушение»
Сфера деятельности: строительство (строительное водопонижение, изготовление буронабивных и буросекущих свай, монолитно-каркасное домостроение и др.)
Структура: холдинг, объединяющий шесть предприятий
Крупные объекты: ГУМ, Корстон «Hotel & Mail», «Шаляпин Palace Hotel», ресторан «Сытый папа», гостиница «Татарстан», гостиница «Совет», кафе «Деточкино».
МЫ СОГЛАСНЫ НА КРЕДИТЫ С ВЫСОКИМИ ПРОЦЕНТАМИ. ГЛАВНОЕ – НЕ ОСТАНОВИТЬ СТРОЙКИ
— Рустем Мирзаханович, каковы основные тенденции на рынке строительства жилой и коммерческой недвижимости? Какие главные изменения произошли на нем в последнее время?
— Главное, пожалуй, то, что банки перестали давать кредиты. Ни под каким соусом ни одному строителю не дают. Впервые мы это почувствовали еще в апреле. С партнерами мы вели наши проекты «Лазурные небеса» и «Доминатус» — он сейчас проектируется — и вдруг партнеры стали отказываться. А в мае мы узнали о негласной установке банкиров – строителям кредиты не давать, потому что они находятся в зоне риска. Банки свернули все кредитные программы, заставили рассчитаться по долгам. Никаких схем нет.
— А как работать?
— На старых дрожжах, есть действующие договора подряда, заключаем новые, но при этом подходим к ним очень взвешенно – сможет ли заказчик обеспечить должное финансирование. Но очень многие фирмы сейчас прекратили работать. Просто встали.
— Малым компаниям, очевидно, придется уйти с рынка?
— На строительном рынке много компаний-однодневок. Чтобы получить лицензию, я своих работников обучал в Москве. А сейчас на всех столбах написано «Лицензия за 4 дня». Естественно, такие фирмы предлагают более низкие цены. Но за счет чего? Приезжают проверяющие организации на стройку и обнаруживают, что в фундаменте использован бетон не марки «250», а всего лишь «120». Вот от таких фирм рынок должен очиститься.
— Кризис повлиял на планы строителей? Ведь Татарстан намеревается построить более двух миллионов квадратных метров жилья, а это довольно большой показатель.
— В этом году республика выполнит свои обязательства.
— А в следующем?
— Ну, задела нет. Вы посмотрите, раньше по Казани миксера и «Мерседесы» ездили. А теперь одни «Мерседесы» остались. Но и те, наверно, скоро встанут, потому что денег на бензин не будет.
Сегодня мне звонили коллеги из Mirax Group. Новые проекты они заморозили, и это несмотря на то, что входят в пятерку крупнейших девелоперских компаний России.
Такая же ситуация и у меня. Старые проекты закончу. Это «Лазурные небеса», где заказчиком, застройщиком и генподрядчиком являемся мы сами, а также проекты, где заказчиком выступают «Унистрой» и «Баско». Мы планировали сдать жилой комплекс «Лазурные небеса» в ноябре 2009 года. Если в ближайшее время серьезных потрясений не будет, в эти сроки мы уложимся. В любом случае, найдем способы, чтобы достроить. Даже сейчас работы идут, тихонечко, но идут. Мы свои деньги вложили, поэтому нам нет смысла их замораживать.
Из других объектов – это дома на улице Достоевского для «Унистроя», на Адоратского для «Баско». Также мы в качестве подрядчика участвуем в строительстве многофункционального (торгово-офисно-гостинично-жилого) комлпекса в центре города на месте фабрики «Заря». Заказчик «Мегаполис» (дочерняя структура «Росгосстрах-недвижимость») заверил, что финансирование будет в полном объеме, а значит, проблем на объекте быть не должно. Это наши большие, глобальные стройки, которые мы завершим.
— Кризис ликвидности привел к тому, что, по подсчетам Минстроя РТ, 35 процентов сделок на рынке жилья идут бартером.
— Считаю, что это неправильно. Я тоже столкнулся с тем, что партнеры вместо денег начали предлагать мне и квартиры, и офисы. Но всем говорю: я подожду. И вы ждите, потому что должны быть живые деньги. Они пропадут, если не будут в экономику вложены. В крайнем случае, должно помочь государство. Будет большой ошибкой, если оно уронит строительный рынок, поднять его на ноги будет очень тяжело.
Сегодня нужны серьезные финансовые вливания. Государство должно дать банкам, а они в свою очередь строителям. Но не всем подряд. Если хорошая фирма с большими объемами, с балансом все в порядке – дайте им денег. Процентную ставку поднимите. Мы согласны взять и на таких условиях, только чтобы не остановиться.
Очень важен контроль, чтобы деньги не остались в банках, иначе они опять уйдут на кредитование машин и сковородок.
— Многие банки фактически свернули свои ипотечные программы. Видите ли Вы иные механизмы реализации жилья, помимо ипотеки?
— Раньше я по ипотеке ничего не продавал. Но времена меняются. И когда мы вышли на банки с предложением о сотрудничестве, оказалось, что, действительно, больше половины из них перестали кредитовать ипотеку, а те, что остались – подняли ставки. Но ипотека не исчезнет, она будет в любом случае.
Мне часто приходится бывать в Америке, и я видел, как в ней происходит кризис. Скажу, что на простых гражданах ничего не чувствуется. Дональд Трамп продолжает строить свои дома вдоль побережья. Я знаком с ним, мы встречались в один из моих приездов. Он трезво оценивает рынок, и он не остановил строительство. И не остановит. Почему ипотека в США дала сбой? Банки выдавали деньги, заведомо зная, что эти люди не смогут им вернуть. Складывали долговые обязательства в общую кучу и превращали в бумаги. Потом один банкир продавал их второму, условно, за 200 рублей. Второй отдавал третьему за 250, еще один покупал у третьего, но за 300. Когда цепочка оборвалась, оказалось, что на деле эти бумаги ничего не стоят.
А те, кому квартиры необходимы, их берут. Трамп строит не простые дома, а достаточно дорогие. И у него берут. Во всяком случае, квартиры не пустуют.
— Кого бы вы назвали лидером на строительном рынке Казани?
— Я бы не хотел кого-то выделять. Амбиций сейчас у всех много, но лидер определится через полгода. Сейчас ведь начнется закон джунглей с поглощениями и объединениями. Мне уже звонили знакомые из небольшой компании, желающие встать под наше крыло. Я им сказал – терпите. Вам как малому бизнесу, может быть, легче будет пережить кризис, чем большим компаниям.
— Как, по Вашему мнению, изменятся предпочтения покупателей недвижимости?
— Будут две крайности — социальная ипотека и премиум-класс. С первой понятно, она необходима, ее будет поддерживать государство. Коммерческую ипотеку в случае кризиса многие не смогут себе позволить. А те, кто смогут – будут брать премиум. Потому что его у нас просто нет. Как только появится жилье, попадающее под этот сегмент, продажи пойдут. Нередко слышу – «я живу в элитном доме». Но заходишь к нему в подъезд и видишь – тут не то, там не эдак. Утром он просыпается, открывает шторы и видит соседнее окно и копошащихся соседей. Разве это премиум-класс?
— Ваша компания пережила дефолт 1998 года. Если сравнить, когда было тяжелее – тогда или сейчас?
— Сейчас тяжелее. Тогда мы могли взять деньги на западе. А сейчас весь мир рухнул. В 1998 году я подружился с немецкими коллегами. Они поверили мне, не побоялись дать в долг технику на два года. Благодаря этому я смог развиться. До сих пор мы очень дружны, все оборудование у меня немецкое. И сейчас они припасли для меня специальный бетононасос. Но отдать за него большую сумму сегодня проблематично – главное для меня не сбавлять темп на строительстве.
Хотя знаете, во всех банках деньги есть. Деньги держат, чтобы съесть кого-то.
КАК НЕБОСКРЕБАМИ ПОВЫСИТЬ КАЧЕСТВО ЖИЗНИ
— Конек Вашей компании – небоскребы. Как известно, одно из препятствий для строительства высоток – это отсутствие в Казани спецтехники для эвакуации жильцов в случае пожара. Удается как-то решить эту проблему?
— Я писал о ней министру по делам чрезвычайны ситуаций Шойгу, и он дал согласие на оплату половины стоимости. Оставшуюся часть я предложил оплатить строительным организациям города. Размер взносов каждого будет определяться с учетом объемов фирмы.
Вообще, существуют три основных способа спасения людей из горящих высоток. Первый, как уже сказали, с помощью пожарной машины. Второй – вертолетом, который будет переносить с крыши на землю контейнеры, приспособленные под эвакуацию жильцов. Третий способ – укрыться в изолированных комнатах, в которых, как в бункере, люди смогут спокойно переждать пожар на протяжении суток. Есть еще один способ – спуститься вниз из окна при помощи веревки и карабина, для чего мы устанавливаем специальные крючки. Интересно, что эта технология разработана в России, но впервые ее начали применять за границей. Так вот – все эти способы будут предусмотрены в наших высотках.
— Как будет организовано обслуживание жилых комплексов?
— Дома будет обслуживать наша собственная управляющая компания. Создадим специальные службы. Кран не течет – не надо жильцу в сотый раз пытаться дозвониться до ЖЭКа и ждать, когда же придет мастер. У нас все свои – уборщики, электрики, охрана. Сообщил консьержу, он связывается с нужными людьми и мгновенно проблему устранят. Это дополнительная плата, но это плата за спокойствие и уверенность. За качество жизни.
ПЕРЕД СОВЕЩАНИЯМИ Я ШТУДИРОВАЛ СПРАВОЧНИК БУРОВИКА
— Расскажите, как вы начинали в «Союзшахтоосушение»?
— После увольнения из армии (а я ушел подполковником) экстерном закончил московский «Гидрофундаментпроект». Когда пришел в эту фирму в 1995 году, здесь работало 26 человек. Это был маленький казанский хозрасчетный участок калужского СМУ «Союзшахтоосушения», то есть в то время мы даже напрямую Москве не подчинялись. Специализация была узкой, только водопонижение. В 1999 году создали самостоятельное предприятие.
Первой моей работой еще в 1995 году стал новый водозабор для Казани. Помню, пока еду на совещание, штудирую справочник бурового мастера. Я многого тогда не знал. Сейчас по бурению в Казани, да и в Татарстане, никто нас не догонит.
— Самый дорогой Вам объект, куда вложили больше всего сил?
— Подземные гаражи Нацбанка. Запомнился, потому что это мой первый опыт работы в монолите. И ГУМ, на котором я освоил монолит до конца. На улице Баумана было очень много воды. У меня хранится фотография, где рабочие по пояс в воде ходят. Ее откачали, залили бетон. Сейчас в ГУМе там подземный паркинг. Еще «Корстон». Переживал, сможем ли мы выполнить такой объем работы, ведь этот объект полностью наш – от и до. Все получилось.
Сейчас крупнейшим объектом будет уже «Доминатус». Небоскреб в 57 этажей, высота со шпилем 226 метров. Его будет с Волги видно, он будет располагаться на Танковом кольце и будет как ворота в город.
— Вам, как бывшему военному, кем легче командовать – военными или строителями?
— А у меня очень много военных работает. Ребята, с которыми и воевал, и служил. Приходят новые. Вот наш зам по экономике Айрат Ахметшин — прекрасный человек и экономист. Он недавно работает, но мы уже ругаемся (смеется). Отстаивает свою точку зрения и если он прав, с удовольствием пойду навстречу.
— Строительные, промышленные предприятия Татарстана жалуются на нехватку квалифицированных рабочих кадров. Какая ситуация у Вас?
— Есть костяк, за который я крепко держусь. У меня квалифицированные рабочие, молодые ребята, получают по 60 тысяч рублей в месяц. Возьмут ипотеку на 15-20 лет и легко смогут выплачивать кредит за жилье в хорошем доме, который они сами же и построили.
Посмотрите, за рубежом мужчина в пиджаке и галстуке едет за рулем хорошей машины. А потом переодевается, он, оказывается, работает простым строителем. И у нас такие же есть.
Знаете, про строительную область можно сказать известной поговоркой – человек, который не хочет кормить свою армию, будем кормить чужую. Кого только у нас не было на стройках – турки, югославы… При том, что у нас самих есть отличные строительные кадры!
— Будете переходить на сокращенную рабочую неделю?
— Пока держимся. Очень тяжело, но держимся.
Рустем Зайнуллин
Родился 20 февраля 1959 года в Казани
Окончил Казанское высшее танковое командное Краснознаменное училище в 1980 году.
1980 год — прохождение военной службы;
1995 год — начальник участка Казанского подразделения акционерного общества «Союзшахтоосушение»;
1998 год – директор Казанского специализированного строительно-монтажного управления филиал ОАО «Союзшахтоосушение»
2000 год — генеральный директор ООО КССМУ «Союзшахтоосушение»
Ринат Билалов, Владимир Казанцев