На фоне замедления арендного рынка заметно сократилась и доходность. По оценке аналитиков, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет около 4,5 процента годовых, в остальных городах около 5,5 процента. Причина в сочетании двух факторов. Новостройки дорожают, а арендные ставки растут слабо.
Теперь сравним это с условиями, на которых многие инвесторы покупали жильё. Семейная ипотека под 6 процентов годовых кажется выгодной, и на лекциях часто звучит тезис о том, что квартира сама себя выкупает. Но если доходность от сдачи составляет 4,5 процента, а ипотека стоит 6, арифметика не сходится. К этому нужно добавить простои между арендаторами, расходы на ремонт, который изнашивается и требует обновления, и налоги.
Получается, что собственник платит банку больше, чем зарабатывает на аренде, и разницу покрывает из личных средств. Квартира при этом может расти в цене, но этот рост ничем не гарантирован. Он зависит от общей ситуации на рынке, а она сегодня далека от благоприятной.
Есть и альтернативы. Сегодня можно получать сопоставимый или более высокий доход без хлопот с недвижимостью, вкладываясь в облигации федерального займа или в фонды денежного рынка. Для многих владельцев квартир под сдачу разумнее продать объект и переинвестировать деньги, чем держаться за льготную ипотеку в ожидании роста стоимости.
Я не призываю принимать решения поспешно. Но считать нужно честно, с учётом всех расходов, а не только платежа банку и арендной платы. Подробнее о том, как рассчитать полный бюджет покупки, мы рассказывали в материале о выборе между новостройкой и вторичным жильём, а актуальные темы по ипотеке собраны в разделе «Ипотека».
Отдельно напомню о простоях и текущих расходах. Даже один пустой месяц в году снижает годовой доход примерно на двенадцатую часть, а замена мебели, мелкий ремонт и услуги управляющего съедают ещё несколько десятых процента. Поэтому реальная чистая доходность у многих собственников оказывается ниже тех 4,5 процента, о которых говорит статистика.
Главный вывод простой. Когда на рынке работает толпа инвесторов с одинаковой стратегией, высокой доходности там давно нет, и это нужно учитывать до покупки, а не после.